（原标题：汇率升值不一定造成楼市上行）在强劲货币、强劲经济的周期下，经济快速增长，管理层一般来说不会以提升利率来避免短路。同时，汇率贬值和利率下降也不会更有资本流向，但资本不会配备到哪里，各不相同金融周期。

金融周期上半场，经济快速增长、总需求、货币供给都正处于加速度态势。可贸易部门面临的是国际市场，其对资源和资金的吸引力有一个由强劲转弱的过程。房地产是不能贸易部门，短期供给弹性较低，可贸易部门兴旺也造就房地产市场需求，再加抵押品的金融加速器效应，房地产更加更容易取得资金注目。尤其是贸易部门竞争鼓舞造成利润平均化后，房地产往往沦为风险偏爱的自由选择。

二战以后的黄金增长期，美国、日本等发达国家都曾经历汇率和房价实时下降的阶段。比如，1992-2001年，归功于美国克林顿政府缩减支出、信息科技革命，美国步入最强大快速增长时期。强势美元变换联邦基金利率下调，国际资本大规模流向。

这世纪末美国分开购房价格指数（OFHEO）季度同比涨幅超过4.14%，名义美元指数从1992年的85.6下降到2001年109.7。1955-1991年，日本房地产价格和日元汇率皆正处于贬值区间。这世纪末，日本名义GDP年均快速增长11.96%，更有大量资本流向。1985年，广场协议后日元大幅度贬值，币值美元汇率从1985年的254.11上升至1991年7月137.98的最高点，激化资本流向。

由此，日本房价一路走高，城市住宅土地价格指数由1986年的94.1较慢上路经1991年的145.2，超过此后也并未容忍的历史峰值。我国金融周期上半场的特征更加显著，1994年创建有管理的浮动汇率制度后，平稳的汇率预期和低成本的环境，再行再加2011年入世，我国很快沦为世界工厂和第一大外汇储备国。

资本大规模流向变换市场范围不断扩大，人民币币值美元从1994年的8.7一路上升至2013年的6.1。出口导向造就工业化和城镇化，房地产市场在1998年全面创建并打开长达20年的房地产空前大牛市。

楼市对资源过度招揽，造成泡沫风险，房地产金融加速器反败为胜，即金融周期转入下半场，这往往导致实体和信用双双削减，造成房价和汇率交互暴跌，典型就如2007-2011年的美国、2008-2011年的俄罗斯、2008-2009年的新加坡。2007-2011年，次贷危机正值不利时期，美国房价指数季度平均值上升4.1%，同期美元指数从77.9上升至70.9。为应付危机，各国放开货币条件，但从虚拟世界泡沫到实体身体健康的结构性调整迟缓，流动性减少好转汇率升值，风险偏爱改向房地产。次贷危机后的2008-2014年，美联储倒数发售4轮QE，经济衰退乏善可陈，货币严格移往风险偏爱，2012年一季度至2016年二季度，美国房价指数倒数18个季度回落，平均值涨幅超过5.38%，而美元指数则从2001年的109.7一路下降到2014年7月份的76.44。

不受能源价格暴跌冲击国际收支，导致财政赤字和物价上涨，2009年-2014年，俄罗斯卢布币值美元升值了50%，但莫斯科房价倒数20年下跌，2015年大城地区和大城中心区房价比起2008年分别下跌29%和43%。汇率冲击房价主要通过资本流动构建，汇率升值后并非本国楼市必然上行，除非再次发生大规模资本流入。

2002-2004年美元升值，2013-2014年全球分析严格，英国和澳大利亚也再次发生本币升值，但这些国家房价仍在下跌，关键在资本否大规模流入，这各不相同货币背后的信用锚。巴西、俄罗斯等资源依赖型国家，近年来大宗商品周期闻覆以，信用锚挽回。

马来西亚、泰国等开放型的小型经济体，结构单一、不受外部冲击大，信用锚也不平稳，汇率升值无以造成资本外流和房价暴跌。金融周期能否重返上半场，启动新一轮强劲货币、强劲经济周期，各不相同三个自由选择其一的条件，一是传统经济模式能否出有清，即所谓去杠杆和去生产能力，让经济破茧重生；二是能否经常出现体量媲美传统产业的新经济；三是能否利用全球化红利对冲国内削减。

事实上，这三个条件都意图提升单位生产量、平均值报酬率或全要素生产率，或者重塑资本对信用锚的信赖。当前，我国正在展开的去杠杆和去生产能力，中国生产2025、大国重器，美国和日本正在孕育出以智能科技、新能源、页岩革命为代表的新一轮科技革命等，都意图新的塑造成信用锚以及资本信赖。上世纪90年代后，尽管日本经济陷于丧失的20年，城市土地价格指数从1991年的最高点147.8上升至目前的50.5，但汇率未如房价那般持续下降，而是呈现出波动走势，根本原因就在于，过去高速发展期累积的红利，以高效率地累积对外净资产来吸取全球化红利，以资产重配和提升对外资产占到比对冲国内信用和经济膨胀，容许本币升值预期。

目前，我国于是以处在新旧动力转换期、转型攻坚期，道别近40年的高速快速增长，慢下来后的很多问题显露出，造成了人民币信用锚断裂。但是，我国经济发展的韧性和潜力相当大，回旋余地甚广，同时也在展开着史无前例的资本对外输入。因此，以国内经济转型和吸取海外红利两条腿走路重塑信用锚，这是纠偏我国汇率与房价经常出现背离，获释汇率压力的根本途径。

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